Votre terrain vaut de l’or, comment le diviser ?

Publié le vendredi 28 mai 2021

Propriétaires d’un grand terrain, vous souhaitez le diviser pour en vendre une partie ? C’est le bon moment ! Les biens immobiliers se faisant de plus en plus rares, les prix des terrains constructibles sont au plus haut1. Votre agence immobilière La Teste-de-Buch vous éclaire sur les précautions à prendre avant de procéder à la subdivision de votre terrain.

Faire une étude de faisabilité

Avant d’entamer les démarches pour la division et la vente de votre terrain, il est nécessaire de vérifier la faisabilité du projet au niveau technique, mais aussi juridique et architectural.

Pour cela, il faudra vous rendre à la mairie dont vous dépendez pour consulter le plan local d’urbanisme (PLU). Ce document comprend toutes les règles d’urbanisme propres à une zone déterminée : distance entre deux constructions, emprise au sol, ouverture d’un chemin d’accès ou encore alignement des constructions sur la voirie.

Afin de valider votre projet, vous pouvez vous appuyer sur les conseils d’un géomètre. Celui-ci maîtrise parfaitement les règles d’urbanisme et est en mesure de vous dire si votre parcelle est détachable. Pour répondre à la réglementation, le géomètre effectue également les mesures et le bornage du terrain. Grâce à ses connaissances, il réalisera le découpage du terrain en fonction des possibilités de raccordement à l’eau, à l’électricité, à l’évacuation des eaux usées, et des éventuelles servitudes ou voies d’accès. Il vous remettra ensuite les documents nécessaires à la rédaction de l’acte de vente par le notaire.

Pour vos démarches ou vos demandes d’autorisation, pensez à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier. Grâce à une offre de service complète, le projet est réalisé en conformité avec la réglementation locale applicable.

Demander l’autorisation d’urbanisme préalable

Diviser votre terrain nécessite de faire une demande préalable d’autorisation d’urbanisme auprès de votre mairie.

Parfois, un permis d’aménager sera indispensable. C’est le cas notamment lorsque la division de terrain prévoit la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs au lotissement : voies de circulation et d’accès, espaces de stationnement, espaces verts, ou encore canalisations. La demande de permis d’aménager est également nécessaire si le terrain est situé sur un site classé ou dans un secteur sauvegardé.

Dans les autres cas, seule une déclaration préalable est nécessaire. Si vous ne réalisez pas de travaux de viabilisation lors de la division de terrain, cette déclaration suffit.

Ma demande a été acceptée, peut-on m’empêcher de réaliser la vente ?

Après acceptation de votre demande, vous avez l’obligation d’afficher sur le terrain la déclaration préalable ou le permis d’aménager. À partir du premier jour d’affichage, les tiers en désaccord avec votre projet ont un délai de recours contentieux égal à 2 mois.

Définir le prix de son terrain

En amont de la vente, il ne faut pas oublier de déterminer la valeur de votre terrain. De nombreux facteurs influent sur son prix :

La localisation : c’est un point important. En ville ou à la campagne, proche ou loin des commodités, ou encore à proximité d’une route, le terrain peut avoir des valeurs complètement opposées ;
La surface du terrain : cet autre point peut sensiblement faire la différence. Dans une situation équivalente, plus le terrain est grand, plus son prix pourra être élevé, et inversement.
La nature du sol : il peut également avoir un impact sur le prix. La future construction sera différente en fonction de la qualité du sol : un sol difficile engendrera des travaux supplémentaires pour stabiliser le terrain, et augmentera forcément le prix global.
L’accessibilité pour les différents raccordements : cet aspect entre aussi en jeu pour le prix de la parcelle. Ces travaux sont relativement onéreux, et plus les possibilités de raccordement sont éloignées, plus les travaux seront coûteux.
La concurrence au moment de la vente : c’est un point décisif pour l’estimation du terrain. Plus la zone est recherchée, plus le prix de la parcelle sera élevé. À l’inverse, un secteur bénéficiant de nombreux terrains en vente verra leur valeur diminuer.

Faire appel à un agent immobilier qui connaît bien le secteur est un réel plus pour estimer le prix de votre terrain. Il vous donnera le prix le plus juste en fonction des critères précédents et de sa connaissance du marché immobilier actuel.

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Avec la raréfaction des terrains constructibles, vendre une partie de sa parcelle est une opération financière avantageuse. Cette division n’est cependant pas anodine et doit entrer dans le cadre de la réglementation. Avec votre agence Orpi située à La Teste-de-Buch, divisez et vendez votre terrain en toute sérénité.